Geteilte Zahlen – nicht Ihre eigenen. Jemand hat Ihnen diese Rechnung geschickt. Ihre eigenen Eingaben sind gesichert.
Beispiel – nicht Ihre Zahlen. Reihenhaus in Bremen, erfunden. Ihre eigenen Eingaben sind gesichert und kommen zurück.
Was möchten Sie tun?
Sie wollen ein Haus kaufen und vermieten? Wir führen Sie in sieben Schritten: vom Gebiet bis zum Kaufablauf. Mit einem Beispiel sehen Sie sofort, wie es aussieht.
Alle Angaben bleiben in Ihrem Browser. Das Beispiel ist erfunden.
- Kredit
- -
- Rate im Monat
- -
- Bleibt im Monat
- -
- Bruttorendite
- -
Die Zahlen kommen aus dem Rechner. Ampel: grün, wenn nach der Rate Geld übrig bleibt; gelb, wenn Geld fehlt, die Miete aber die Zinsen deckt; rot, wenn sie nicht einmal die Zinsen deckt. Eigene Einordnung, keine Kaufempfehlung. Zum Rechner
Sieben Schritte zum Kauf
- Schritt 1Gebiet wählenWo lohnt sich die Suche? Die Karte zeigt es.
- Schritt 2Haus suchenPortale durchsuchen und Angebote finden.
- Schritt 3MerklisteGefundene Häuser sammeln und vergleichen.
- Schritt 4RechnenTrägt sich das Haus? Die Antwort in einem Satz.
- Schritt 5Wert prüfenIst der Preis angemessen?
- Schritt 6Umbau und GrundrissWas kostet der Umbau?Grundriss und Einrichtung →
- Schritt 7KaufablaufPrüfliste bis zum Notartermin.
Außerdem
Gesetze nachschlagenSteuern sparenMonteurzimmer (optional)Nebenbereiche, nicht Teil der sieben Schritte.
Wie aktuell sind die Daten?
| Bereich | Geprüft am | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 07.10.2026 | Bremen amtlich, übrige Länder aus Übersichten |
| Portal-Adressen | 07.10.2026 | Prüfstand je Portal unter „Haus suchen“ |
| Steuern sparen | 09.10.2026 | Gesetzestexte und BMF-Schreiben; Punkte mit „Vor Nutzung prüfen“ nicht amtlich belegt |
| Monteurzimmer-Preise Bremen | 27.09.2026 | aus der Präsentation, Angebotspreise |
Merkliste und Abhak-Liste werden nur in diesem Browser gespeichert. Echte Sicherung: in der Merkliste „Als Datei sichern“.
Arbeitswerkzeug, keine Anlageberatung. Es ersetzt weder Bank noch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
Haus suchen
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Haus finden
Die Knöpfe öffnen die Suche der großen Portale in einem neuen Fenster, so weit wie möglich schon ausgefüllt. Was ein Portal nicht übernimmt, steht daneben.
| Portal | Öffnen | Was übernommen wird | Prüfstand |
|---|
Meine Merkliste
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Haus finden
Ihre gemerkten Häuser im Vergleich. Gerechnet wird mit dem Bundesland des Hauses und mit Angebot A aus dem Rechner.
+ Haus hinzufügen (auch per Anzeige einfügen)
Filtern und sortieren
Ausgeblendete Häuser bleiben auf der Liste, sie werden nur nicht angezeigt. „Rendite“ meint die Bruttorendite, die Ampel ist die Rendite-Ampel (eigene Einordnung, keine Kaufempfehlung). Häuser ohne Miete haben keine Rendite und werden bei einem Filter auf Rendite, Überschuss oder Ampel ausgeblendet.
Wie die Farben der Karten zu lesen sind (eigene Einordnung, keine Kaufempfehlung)
Das Farbband oben auf jeder Karte folgt der Ampel im Rechner: grün, wenn nach der Rate Geld übrig bleibt; gelb, wenn Geld fehlt, die Miete aber die Zinsen deckt; rot, wenn sie nicht einmal die Zinsen deckt (Kredit wie Angebot A). Die Rendite-Ampel darunter richtet sich nur nach der Bruttorendite. Beides sind eigene Einordnungen, keine Kaufempfehlung.
Noch kein Haus auf der Merkliste
Hier sammeln Sie Häuser, die Sie interessieren, und sehen sie nebeneinander. Fangen Sie mit einem an: Sie brauchen nur Name, Kaufpreis und Ort.
Alle Zahlen als Tabelle
| Objekt | Kaufpreis | €/m² | Bruttorendite | Faktor | Gesamtkosten | Bleibt im Monat | Ertragswert | Monteur-Ergebnis | Ampel | Aktion |
|---|
Gesamtkosten = Kaufpreis + Grunderwerbsteuer des Landes + Notar/Grundbuch (Satz aus dem Rechner) + Makler. Bleibt im Monat (Cashflow) = Kaltmiete − Mietausfall − nicht umlagefähige Kosten − Rücklage − Kreditrate (Annahmen aus dem Rechner, Darlehen = Gesamtkosten − Eigenkapital laut Rechner). Monteur-Ergebnis mit den Annahmen aus dem Bereich Monteurzimmer, nur wenn Betten eingetragen sind. Ertragswert nach ImmoWertV mit den Annahmen aus „Was ist das Haus wert?“ (Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten, Gesamtnutzungsdauer), nur wenn Miete, Wohnungen, Baujahr, Grundstück und Bodenrichtwert eingetragen sind; darunter der Kaufpreis in Prozent des Ertragswerts.
Ampel einstellen (eigene Einordnung, keine Empfehlung)
Die Ampel auf den Karten richtet sich nur nach der Bruttorendite (Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis) und nach den Schwellen hier. Sie sagt nichts über Lage, Zustand oder Risiko und ist keine Kauf- oder Verkaufsempfehlung.
Sichern und laden
Wichtig: Die Merkliste liegt nur in diesem Browser. „Als Datei sichern“ lädt eine Datei herunter; das ist die einzige echte Sicherung.
Kann ich mir das leisten?
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Rechner
In fünf Schritten: Kaufpreis, Kredit, Miete, der Fall, dass es schlechter läuft, und der Blick auf viele Jahre mit Steuer. Alles ändert sich sofort. Startwerte sind Beispiele, keine Angebote. Zahlen mit Punkt oder Komma (300.000 oder 5,5).
Was ist das Haus wert?
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Wertermittlung nach ImmoWertV 2021
Grob schätzen, ob der Preis zur Miete und zum Grundstück passt. Gerechnet wird nach den Formeln der Immobilienwertermittlungsverordnung. Das Ergebnis ist eine eigene Schätzung, kein Gutachten. Für Bank, Gericht oder eine Kaufentscheidung im Zweifel einen öffentlich bestellten Sachverständigen fragen.
- Bodenwert
- -
- Ertragswert
- -
- Sachwert
- -
- Vergleichswert
- -
- Kaufpreis
- -
Umbauen und renovieren
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Umbau, Sanierung, Ausbau
Was kosten Bad, Dach oder Heizung, wie viel Förderung gibt es, und wie viel Miete bringt es zurück? Die Preise stammen aus Ratgeberseiten und sind nur eine Größenordnung. Ersetzen Sie sie durch echte Angebote.
Steuer-Tipp: Renovieren Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, zählt die 15-Prozent-Grenze. → Steuern sparen
- Gesamtkosten
- -
- Nach Förderung
- -
- Mehrmiete/Monat
- -
- Wertzuwachs
- -
Pflichten nach dem Kauf: Heizung und EnergieFünf Fragen, dann sehen Sie, was auf Sie zukommen kann
Steht am Typenschild des Kessels. Planen Sie einen Tausch, tragen Sie das Jahr ein, in dem die neue Heizung eingebaut wird.
Gemeint sind Rohre, die durch ungeheizte Räume laufen.
Grundriss und Einrichtung
So fangen Sie an
Ein erfundenes kleines Haus mit 6 Zimmern auf zwei Etagen, Keller und Garage, schon eingerichtet. Zum Ausprobieren.
Ein Bild oder Foto des Grundrisses aus dem Exposé (JPG oder PNG). Ohne Bild zeichnen Sie auf dem Raster, ein Kästchen ist 1 m. Das Bild bleibt auf Ihrem Gerät.
Ihr jetziger Plan wird durch das Beispielhaus ersetzt. Vorher als Datei sichern?
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Wohnfläche, Möbel, Umbau
Laden Sie den Grundriss aus dem Exposé, zeichnen Sie die Räume nach und stellen Sie Möbel hinein. Sie sehen sofort die Wohnfläche und was die Einrichtung kostet. Das Bild bleibt auf Ihrem Gerät, es wird nirgends hochgeladen.
- Wohnfläche
- -
- Nutzfläche (Keller, Garage)
- -
- Einrichtung
- -
- Umbau
- -
Etage:
Ansicht:
3D-Ansicht nicht verfügbar (WebGL ist in diesem Browser aus). Der Plan von oben funktioniert trotzdem.
1. Bild und Maßstab
Bild oder Beispielhaus wählen Sie oben bei „So fangen Sie an“. Hier legen Sie den Maßstab fest und benennen die Etage.
Maßstab festlegen
Maßstab heißt: Sie sagen der Seite, wie lang eine Strecke im Bild in echt ist. Danach stimmen alle Flächen.Klicken Sie auf den Anfang und das Ende einer Wand, deren Länge Sie kennen (steht oft im Grundriss), und geben Sie die Länge ein.
2. Räume nachzeichnen
Rechteck: drücken und ziehen. Andere Formen: Ecke für Ecke klicken und auf den ersten Punkt klicken (oder Enter), um den Raum zu schließen. Esc bricht ab.
Oder Raum mit Maßen anlegen
3. Möbel und Umbau
Antippen stellt das Teil in die Mitte des Plans (oder in den gewählten Raum). Dann ziehen, mit R drehen, mit Entf löschen.
4. Kosten und übernehmen
Die Kostenliste steht unter dem Plan. Dort können Sie jeden Preis durch Ihr Angebot ersetzen. Mit dem Knopf gehen Wohnfläche und Summe in „Kann ich mir das leisten?“.
Räume und Flächen
| Raum | Etage | Art | Grundfläche | Wohnfläche | Nutzfläche |
|---|
Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV, Wortlaut §§ 2 und 4 geprüft 08.10.2026 auf gesetze-im-internet.de): Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe voll, mit 1 bis unter 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Unbeheizte Wintergärten zur Hälfte. Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Keller, Garage, Heizraum und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche; sie stehen hier getrennt als Nutzfläche, weil man sie oft extra vermieten kann.
Was kostet die Einrichtung?
| Teil | Menge | € je Stück | Summe | Spanne und Quelle |
|---|
Schlafplätze je Zimmer
| Zimmer | Schlafplätze | m² je Schlafplatz |
|---|
Nur zur Übersicht. Wie viele Betten erlaubt sind, regeln Bauordnung und Brandschutz des Landes (siehe „Extra: Monteurzimmer“ und „Gesetze und Hilfe“).
Plan sichern
Der Plan wird in diesem Browser automatisch gespeichert. Als Datei sichern, wenn Sie ihn auf ein anderes Gerät mitnehmen oder aufbewahren wollen.
Der jetzige Plan wird gelöscht. Vorher als Datei sichern?
Grenzen: kein Bauplan. Wände sind die Ränder der Räume, ohne Wandstärke; Dachschrägen werden nur als Anteil der Fläche gerechnet, nicht in 3D gezeigt. Die Wohnfläche ist eine Näherung zum Prüfen der Exposé-Angabe, kein Aufmaß. Alle Preise sind Richtwerte.
Wo ist Wohnen gefragt?
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Deutschlandkarte, 400 Landkreise
Grün heißt: Hier sprechen die Zahlen für viel Nachfrage. Gelb ist Mittelfeld, rot schwächer. Sterne zeigen Hochschulorte, große Werke und Pendlerzentren. Die Farben sind eine eigene Einordnung nach Regeln, die Sie unten selbst einstellen. Sie sind keine Vorhersage und keine Kaufempfehlung.
Ebene:
Ansicht:
3D-Ansicht nicht verfügbar (WebGL ist in diesem Browser aus). Die flache Karte funktioniert trotzdem.
gefragtmittelschwächerkeine Daten
★Großes Werk★Hochschulort (ab 20.000 Studierenden)★Pendlerzentrum (ab 100.000 Einpendlern)
Großstadt mit PortalpreisIhr Haus aus der Merkliste
Regeln einstellen
Jede Kennzahl wird als Rang verglichen: 100 heißt besser als alle anderen Kreise, 0 schlechter als alle. Die Gesamtampel mischt die Ebenen mit diesen Gewichten (0 = zählt nicht).
Zeigen:
Alle Gebiete als Tabelle
Nachfrage gegen Miete im Verhältnis zum Bodenpreis
Jeder Punkt ist ein Landkreis. Oben rechts liegen Gebiete mit viel Nachfrage, in denen die Miete im Verhältnis zum Bodenpreis hoch ist. Echte Kaufpreise für Häuser gibt es je Landkreis nicht frei, deshalb ist das nur ein grober Anzeiger. Die echte Rendite Ihrer Häuser steht in der Merkliste.
Grenzen: Die Zahlen stammen aus verschiedenen Jahren (Zensus 2022, INKAR 2022 bis 2024), jede Zahl nennt ihr Jahr. Ein Landkreis ist groß; innerhalb eines Kreises kann es sehr verschieden sein. Die Portalpreise sind Angebotswerte eines Maklerportals, keine amtlichen Preise. Die Liste der großen Werke ist eine Auswahl; Werke ohne Beleg mit Standort, etwa von Siemens, fehlen noch. Beschäftigtenzahlen tragen ihr Jahr und können veraltet sein. Die Ampel ist eine eigene Einordnung, keine Prognose und keine Kaufempfehlung.
Schritt für Schritt zum Kauf
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Ablauf zum Abhaken
Zehn Etappen von der Planung bis zur Vermietung. Haken Sie ab, was erledigt ist; der Stand bleibt in diesem Browser gespeichert. Die Liste ist eine Gedächtnisstütze und ersetzt nicht den Rat von Notar, Bank, Steuerberater und Rechtsanwalt.
Steuer-Tipp vor dem Kaufvertrag: Fragen Sie den Steuerberater nach der Aufteilung des Kaufpreises in Boden und Gebäude (sie bestimmt die Abschreibung) und prüfen Sie, ob das Haus in einem Sanierungsgebiet liegt oder ein Baudenkmal ist (dann gelten besondere Regeln, und die Abstimmung muss vor dem Umbau erfolgen). → Steuern sparen
1. Planung
2. Suchen und vergleichen
3. Unterlagen anfordern und lesen
4. Besichtigung
5. Finanzierung
6. Recht, Steuer, Versicherung
7. Kauf beim Notar
Üblicher Ablauf; die Einzelheiten erklärt der Notar.
8. Übergabe
9. Umbau
10. Vermietung und Verwaltung
Gesetze und Hilfe
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Gesetze, Verordnungen, Bauordnungen
Welche Regeln gelten, und wen Sie fragen können. Jeder Eintrag führt zum amtlichen, immer aktuellen Text (Titel abgelesen am 07.10.2026, zehn Landesbauordnungen am 09.10.2026 neu). „Wann wichtig“ ist eine eigene, vereinfachte Erklärung und keine Rechtsberatung. Bei Verträgen, Steuern oder Bauvorhaben Rechtsanwalt, Steuerberater oder Bauaufsicht fragen.
Bundesrecht
| Kürzel | Amtlicher Titel | Bereich | Wann wichtig |
|---|
Landesbauordnungen (alle 16 Länder)
| Land | Bauordnung |
|---|
Alle 16 Titel stammen von den amtlichen Seiten (Abruf 07.10. bzw. 09.10.2026). „Zuletzt geändert“ ist der Stand der Seite am Abrufdatum; vor dem Bauantrag die aktuelle Fassung dort lesen.
Bremen und Niedersachsen
| Land | Vorschrift und Bedeutung |
|---|
Amtliche Anlaufstellen
| Stelle | Wofür |
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Monteurzimmer
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Extra, für später
Eine mögliche Nutzung nach dem Kauf oder in angemieteten Räumen: Zimmer an Handwerker und Projektteams, bezahlt pro Person und Nacht.
Startwerte aus der Präsentation vom September 2026 (25 Betten, 16 € pro Person und Nacht, 4.500 € Fixkosten, 2,50 € variable Kosten je belegter Bett-Nacht). Planungswerte, keine Zusagen.
Angebotspreise Bremen
| Gebiet | Beobachtung |
|---|
Standorte Bremen (Orientierung)
| Gebiet | Stadtteile | Merkmal |
|---|
Aus der Präsentation (Folie 20), keine gemessene Nachfrage.
Vor einer Monteurzimmer-Nutzung klären
Die genauen Regeln sind noch nicht amtlich geprüft (Recherche 03 wird in Stufe 2 gegengelesen). Vor einer Entscheidung beim Bauamt und Steuerberater nachfragen.
Steuern sparen
Das ersetzt keine Steuerberatung. Hier steht, was das Gesetz erlaubt, mit Quelle und Abrufdatum (alles Abruf 09.10.2026, Bericht recherche/14_steuern_sparen.md). Es ist keine Empfehlung. Ob etwas für Ihren Fall gilt, klären Sie mit einem Steuerberater, bevor Sie handeln. Vor Nutzung prüfen markiert Punkte, die nicht aus einer amtlichen Quelle belegt sind. Vor Nutzung prüfen gilt auch für alle Aussagen zu Abschreibung, § 7b und zur Zehn-Jahres-Frist: Ein Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 (19.05.2026) wurde nicht auf Änderungen dort untersucht.
Tipps und Fallen
Vier Rechner
Impressum und Datenschutz
Noch kein fertiger Text. Diese Seite ist nur ein Gerüst mit Feldern in eckigen Klammern. Die Felder müssen ausgefüllt werden. Der Inhalt ist vor Veröffentlichung von einem Anwalt oder einem seriösen Generator prüfen zu lassen. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.
Impressum (Gerüst)
Ausfüllhilfe: Hier steht, wer die Seite betreibt und wie man ihn erreicht. Welche Angaben genau Pflicht sind, hängt davon ab, wie die Seite genutzt wird (privat oder geschäftlich). Das klärt der Anwalt oder der Generator.
- Name: [Name]
- Anschrift: [Anschrift]
- E-Mail: [E-Mail]
- Telefon (falls gewünscht): [Telefon optional]
- Weitere Pflichtangaben je nach Nutzung: [Feld: weitere Angaben laut Anwalt oder Generator]
Datenschutz (Gerüst)
Ausfüllhilfe: Die ersten fünf Punkte beschreiben, was diese Seite tatsächlich tut. Die Felder darunter müssen vom Betreiber und vom Anwalt oder Generator gefüllt werden.
Was die Seite tut (Tatsachen)
- Ihre Eingaben, die Merkliste, Haken in der Prüfliste und der Grundrissplan werden nur im Speicher Ihres Browsers abgelegt (localStorage). Sie werden nicht an einen Server dieser Seite geschickt.
- Der Knopf „Ergebnis weiterleiten“ tut nur auf Ihren Klick etwas: Er baut aus den Zahlen der Rechner einen Text und einen Link, in dem hinter dem Zeichen „#“ nur Zahlen und Auswahlwerte stehen (keine Namen, Adressen oder Notizen aus der Merkliste). Den Teil hinter „#“ sendet der Browser nicht an den Server. Wohin Sie den Text schicken, entscheiden Sie.
- Die Seite setzt keine Cookies und enthält keine Zählung der Besucher.
- Schriften, Kartendaten und das 3D-Programm sind in der Seite eingebettet. Es werden keine Schriften oder Programme von fremden Servern nachgeladen.
- Links zu Portalen, Gesetzen und Behörden öffnen in einem neuen Fenster. Dort gelten die Regeln der jeweiligen Betreiber.
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